“商辦市場在中國發展超過25年，已經逐漸成為僅次于住宅市場的第二大市場。商場遍布全國各大城市，滿足消費者日常生活和娛樂需求的標準化辦公樓也成為企業落地的優先事項。貝殼研究院分析師潘浩認為，近年來各地服務業的增加值逐年上升，越來越多的人口進入各大城市群，商業市場將迎來更多需求。

貝殼研究院最近發表的《2021年中國新商務行業發展研究報告書》顯示，近10年全國商務市場面積復合增長率超過10%，商務類企業數接近2500萬人，增長率接近17%。預計2021年，我國房地產銷售總規模將達17.5萬億元，其中住宅14.3萬億元，商辦地產2.6萬億元。商業房地產行業從2013年到2018年的年平均復合增長率達到13.1%，受宏觀環境影響，預計從2019年到2022年的年平均增長率將下降到7.4%，但仍超過房地產增長率。

根據相關數據，預計2021年全國辦公樓市場純吸收量將突破500萬平方米，比上年增加60%。貝殼研究院認為，目前成立的21個自由貿易區對現代商貿業、金融、信息技術和醫療健康四個行業的重視和投入促進周邊辦公樓和物流房地產的發展:在有利政策條件的指導下，金融、信息技術和醫療健康類辦公樓向于在自由貿易區周邊落地的商貿和跨境電商的傾向政策有利于自由貿易區周邊的物流房地產行業。

庫存和空置率壓力增大。

值得關注的是，商辦市場潛在需求巨大，而目前市場供應量并不小。受疫情影響，許多城市商業房地產出租，市場庫存高，銷售、租賃交易壓力大。

以北京為例，2020年受疫情影響，北京市辦公樓市場持續受壓，全市甲級辦公樓凈吸收量比去年減少16%，比去年增加7.4個百分點，北京各甲級寫字樓商圈均出現不同程度的退租情況，退租租戶大多為承租能力較弱的專業服務類租戶，主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中關村的乙級寫字樓商圈也在年中出現大面積退租情況，大多為線下教育類租戶。

但與此同時，以互聯網公司為代表的信息技術行業在2020年擴張迅速，新租面積主要集中在望京、中關村和上地專業服務和地產行業的頭部企業依然保持穩定的擴租頻率，大多向CBD商圈搬遷或擴張。傳統金融業、信息技術和專業服務依然占據甲級寫字樓市場新租面積排名的前三位。

北京寫字樓散售成交量為97萬平方米左右，比上一年增長6.4%。但而，從歷史趨勢來看，去化周期自2017年大幅增長，2020年去化周期達到56.8個月，是近10年來的最高點。受此影響，北京辦公大樓的銷售庫存從2018年開始累計上升，目前銷售庫存面積達到430萬平方米左右。

品牌住宅企業的重金配置。

相關數據顯示，TOP30上市住宅企業約90%配置了購物中心和辦公樓，約87%的住宅企業配置了酒店。開發人員重視金錢配置商業項目，重視庫存資產業務。

“雖說住宅的利潤較大，但商辦樓的發展前景更好，尤其是在具有稀缺性的地段，商辦比住宅的升值空間還要大。”某上市公司北京地區負責人表示，隨著商辦市場越來越成熟，北上廣深的商辦樓租金都出現了較大提升。受益于租金的增長，現在開發人員改變了過去重視住宅、輕商業的想法，更加重視商業業務對公司業績的提高。

業內人士指出，雖然開發商已經從住宅轉向商業，但一些住宅企業仍然把商業建筑作為住宅出售。但是，現在一些開發商已經看得更遠，開始擁有高質量的商業建筑。這是住房轉移業務的核心發展策略。

最近，上海的一些開發人員從代理公司回收了辦公大樓的招商權，為自己招商。其實管理費用倒沒有省多少，但開發商自己可以直接收取租金，便于在較短的時間里回款供公司周轉。上海代理行的干部說。

在庫存時代，各大住宅企業大多設立商業管理部門管理旗下的商業房地產，期待獲得穩定的收入，完善多種收入結構，但各企業重點不同。例如，華潤、萬科、新城等更加重視購物中心。這是因為百貨商店類房地產容易與住宅業務聯動，促進周邊住宅的附加價值，帶來更多的銷售利潤，另一方面，購物中心的店鋪不僅可以租賃，還可以部分銷售，迅速回收部分資金開發下一個項目。